空き家の発生原因はいろいろですが、住む人がいなくなると空き家です。空き家の解消は、家を残すなら、誰かが住む、誰かに貸す、誰かに売るという方法しかありません。家を壊すと固定資産税が上がりますが、壊して駐車場として貸すというケースも多いです。
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高齢の親の自宅でお悩みの方
高齢の親が一人で暮らしていたが施設に入ることになりました。実家だし親が元気なうちはすぐに売ることはできません。管理に帰るのも一苦労です。どうしたらいいでしょう。
隣の空き家が危ないことでお悩みの方
隣が長年空き家で塀が倒れてきそうな状態になっています。今まで引越し先の息子さんに電話をすると修理や片づけにきてくれていたのですが、最近連絡がつかなくなりました。どうしたらいいでしょう。
空き家の実家でお悩みの方
実家が長年空き家です。役所からはきれいにしろと指導というものがきました。伸びた植木の枝を切ったりしてきましたが、こちらもなかなか動けない状況になってきました。放っておくとどうなりますか。
空き家の妨害排除でお悩みの方
隣地の空き家が傾いて倒壊の危険性がある場合、妨害予防請求権により傾斜防止措置を求めることができます。任意に理履行しない場合は、訴訟提起し防止阻止を命じる判決が下されます。それでも相手方が防止措置地を取らない場合は判決に基づく代替執行が可能です。
また、空家対策特別措置法の「特定空家等」に該当する危険な空き家の場合、市町村長が相手方に対し、除去・修繕を命じることもできます。
損害賠償でお悩みの方
隣地の空き家が倒壊し、自宅の全部又は一部が損壊してしまった場合、建物の保存に瑕疵（通常有すべき安全性を欠いていること）があったとして、空き家の占有者及び所有者に対し、土地工作物責任に基づく損害賠償請求をすることができます。空き家を占有管理している者がいれば、第一次的に占有者が責任を負います。占有者が損害発生の防止のために必要な注意をしていたときは、所有者が責任を負います。
行政への対応でお悩みの方
空き家対策特別措置法では、市町村が「特定空家等」に該当する建築物の所有者に対し、除去等を含めて必要な措置を取るよう「助言又は指導」「勧告」「命令」をすることができ、これに従わない場合、行政が自ら「代執行」により建築物の除去等をすることができるとしています。
もっとも、近隣住民に具体的権利を付与する制度ではないため、行政手続法や行政事件訴訟法により救済を求めていくほかありません。
弁護士に相談するメリット
適切なアドバイス
空き家が生じた原因にそって、相続問題が放置されたままであれば遺産分割をして処分する等適切なアドバイスができます。
見通しを立てられる
近所の危ない空き家の問題は簡単には片付きません。空き家対策特措法ができましたので、行政と連携して除却する方向で進めるのか、空き家バンクなどを利用して利活用する方向で進めるのか一緒に考えましょう。
空き家対策で気になるポイント
空き家の解体について
空き家の所有者に対して、空き家を適切に管理するように申し入れましたが、空き家を解体するお金がないとのことで放置されています。どうしたらよいですか。こうした相談も多いですが、所有者自身が遠方に住んでいて空き家の状況を知らないことも多いです。そのため、まずは空き家の状況とそれによって困っている事実関係をきちんと伝えることから始めることになります。
空き家の所有者との連絡方法について
空き家の所有者と連絡を取ることができません。どうしたら良いですか。そうしたときには、不動産登記簿謄本などを手がかりに、所有者の所在を調べることから始めます。
空き家の相続人に対応していただけない場合について
空き家の所有名義人がすでに死亡していることが分かりました。相続人の1人に連絡をとっても、他の相続人に言ってくれ、と述べて対応してくれません。どうしたらよいでしょうか。相続人である以上は、空き家の不適切な管理により生じる責任は免れません。。
空き家の相続人がいない場合について
借地上の建物について相続放棄などにより相続人が不存在となってしまいましたが、どのように解体撤去すれば良いのでしょうか。裁判所への相続財産管理人選任の申し立てを検討します。
空き家の所有者と話ができない場合について
空き家の所有者と連絡を取ろうとしましたが、施設に入所していて認知症を患っており話ができません。どうしたら良いですか。こうした場合は、成年後見人の選任を検討することになるでしょう。
空き家対策の流れ
交渉
空き家の所有者と連絡が取れるのに適切な対応をしてくれないときは、まずは交渉を試みます。それでも、対応していただけない場合は、民事訴訟手続もしくは空き家対策特別措置法による行政措置の申し入れを検討します。
所有者の所在調査
空き家の所有者と連絡が取れないときは、空き家の所有者の所在調査を行います。調査をしてもなお所在が分からないときは、不在者財産管理人の選任などを検討していきます。
相続人調査
空き家の所有名義人がすでに死亡しているときは、相続人がいるのか、いるとして誰が相続人なのかを調査します。相続人が判明すれば、その相続人に対し空き家を適切に管理するよう申し入れることを検討します。
相続財産管理人の選任の検討
空き家の所有名義人がすでに死亡していて、相続人がいないことが判明した場合には、相続財産管理人の選任を検討します。
成年後見人を選任する検討
空き家の所有者が認知症で判断能力が無いときには、成年後見人を選任することを検討します。
必要なもの・準備するもの
地図
空き家の所在地を示した地図。空き家の正確な位置を把握するために必要です。
写真
空き家の状況を示す写真。空き家の現況を把握するために必要です。
不動産登記事項証明書
対象となる空き家の物理的状況、権利関係、取引経緯を確認することで、相手方を特定したり、交渉内容を決定したりするために必要です。
困っている事実資料
空き家があることによって具体的に困っている事実があればそれを裏付ける資料。
よくある質問
空き家の所有者に話しても、相手にしてくれない。
弁護士が介入することで話がまとまることもありますし、弁護士を介さない方法として、民事調停という手続を利用することも出来ます。
空き家の所有者が分からない。
空き家の不動産登記簿謄本もしくは固定資産評価証明書などから名義人を調査することが出来ます。
空き家の所有名義人がすでに死亡しているが、どうしたらよいか。
空き家の所有名義人の相続人の有無を調査する必要があります。戸籍謄本などをたどって相続人を確定させていきます。
空き家を何とかして欲しいが、お金がないので自分で手続を取ることができない。どうしたらよいか。
空き家対策特別措置法で対応できる空き家であれば、行政に対応を申し入れることができます。